Wycena nieruchomości to proces prowadzący do określenia wartości nieruchomości przy użyciu różnych podejść, metod i technik. Ostatnim etapem jest opracowanie redakcyjne operatu szacunkowego, będącego opinią o wartości nieruchomości.

Według ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podmiotami uprawnionymi do szacowania nieruchomości są wyłącznie osoby mające nadane przez ministra właściwego do spraw budownictwa gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w trybie powołanej ustawy, uprawnienia zawodowe z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego i legitymujące się stosownym świadectwem.

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Poprzedzone jest ono analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Zgodnie z art. 150 ust.1 u.gosp.nier. w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1. określenia wartości rynkowej,
2. określenia wartości odtworzeniowej,
3. ustalenia wartości katastralnej,
4. określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Prawo określenia wartości rynkowej i wartości odtworzeniowej nieruchomości mają wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi.

Wartość katastralna nieruchomości jest ustalana (a nie określana) przez organ prowadzący kataster.

Wartość rynkowa to podstawowy rodzaj wartości nieruchomości. Określa się ją dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość ta określana jest w podejściu porównawczym, dochodowym, mieszanym.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Określa się ją w podejściu kosztowym.

Wartość katastralną ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Stanowi ją wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Do określenia wartości nieruchomości stosuje się odpowiednie podejścia, metody i techniki. Podejścia: porównawcze, dochodowe, mieszane oraz kosztowe.

• Metody w podejściu porównawczym: porównywania parami, korygowania ceny średniej, analizy statystycznej rynku.
• Metody w podejściu dochodowym: inwestycyjna, zysków. W obu tych metodach można zastosować technikę: kapitalizacji prostej, dyskontowania strumieni dochodów.
• Metody w podejściu kosztowym: kosztów odtworzenia, kosztów zastąpienia. W obu tych metodach można zastosować technikę: szczegółową, elementów scalonych, wskaźnikową.
• Metody w podejściu mieszanym: pozostałościowa, kosztów likwidacji, wskaźników szacunkowych gruntów.

Zgodnie z art. 156 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy przedstawia postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

• Operat szacunkowy jest formą opinii o wartości nieruchomości.
• Operat szacunkowy musi być sporządzony na piśmie.
• W operacie szacunkowym musi być określona (podana) wartość nieruchomości.
• Autorem operatu szacunkowego musi być rzeczoznawca majątkowy, tj. osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, która zgodnie z art. 193 ust. 1 u.gosp.nier. została wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

---

Zgodnie z dyspozycją art. 156 ust. 3 u.gosp.nier. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, ale pod warunkiem, że w tym czasie nie nastąpiły istotne zmiany czynników dotyczące:

• uwarunkowań prawnych lub
• czynników, o których mowa w art. 154 u.gosp.nier., to jest:
• celu wyceny,
• przeznaczenia nieruchomości w dokumentach planistycznych,
• stanu nieruchomości,
• cech nieruchomości,
• cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne, a w przypadku wykorzystania do wyceny podejścia dochodowego-czynszów najmu i dzierżawy za takie nieruchomości.

---

Po upływie 12 miesięcy niezbędne jest wykonanie nowego operatu szacunkowego albo potwierdzenie aktualności wykonanego już opracowania. Na podstawie art. 156 ust.4 u.gosp. nier. potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje poprzez:

• umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym,
• dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego wykonania nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.gosp.nier.

Po upływie dwóch lat, licząc od daty sporządzenia, operat szacunkowy traci definitywnie swą ważność, wówczas konieczne jest sporządzenie nowej opinii o wartości nieruchomości.

Opinia o wartości nieruchomości dotyczyć może:

• prawa własności wszystkich rodzajów nieruchomości a także ich części składowych,
• prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
• ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych obciążających nieruchomość,
• szkód na nieruchomości lub nakładów dotyczących nieruchomości, a także ich części składowych.

---

Rzeczoznawca majątkowy wskazuje w operacie szacunkowym podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, przedstawia rozwiązania merytoryczne, tok obliczeń oraz wskazuje wynik końcowy. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości stanowi otwarty katalog elementów dotyczących przedstawienia sposobu sporządzenia wyceny nieruchomości, które powinny zostać przedstawione w operacie szacunkowym:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
2. określenie celu wyceny,
3. podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości,
4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
5. opis stanu nieruchomości,
6. wskazanie przeznaczenia nieruchomości,
7. analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W operacie zamieszcza się klauzule dotyczące okoliczności szczególnych związanych z przedstawioną wyceną oraz załączniki, które stanowią dokumenty wykorzystane przy wycenie. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych, a także datę jego sporządzenia. Rzeczoznawca zobowiązany jest do dołączenia kopii dokumentu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przez rzeczoznawcę majątkowego, aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

---

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu:

• odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości,
• wypis z katastru nieruchomości,
• plany sytuacyjne, mapy,
• dokumentację fotograficzną,
• istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne,
• wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego,
• protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony,
• inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.

W zależności od przedmiotu wyceny dokument taki liczy od kilkunastu stron (w przypadku lokali mieszkalnych) do kilkudziesięciu lub kilkuset (w przypadku nieruchomości komercyjnych).

Art.4 ust.8. u.gosp.nier.
Szacowanie nieruchomości: należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości.

Art.4 ust.11. u.gosp.nier.
Opłata adiacencka: należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Art.4 ust.16. u.gosp.nier.
Nieruchomość podobna: należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Art.4 ust.17. u.gosp.nier.
Stan nieruchomości: należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Art.150. u.gosp.nier.
W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1. określenia wartości rynkowej;
2. określenia wartości odtworzeniowej;
3. ustalenia wartości katastralnej;
4. (uchylony);
5. określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Art.151 u.gosp.nier.

1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
3. Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Art. 154 ust.1 u.gosp.nier.
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Art. 156 ust.1.u.gosp. nier.
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Art 156. ust .3. u.gosp. nier.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

MIESZKANIE
Dokumenty potrzebne rzeczoznawcy majątkowemu do wykonania wyceny:

RYNEK WTÓRNY

• odpis z księgi wieczystej lub jej numer,
• akt notarialny,
• umowa przedwstępna sprzedaży.

RYNEK PIERWOTNY

• odpis z księgi wieczystej lub numer dewelopera,
• wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej,
• prawomocne pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie obiektu (w przypadku inwestycji zakończonej),
• rzut lokalu,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu (jeśli zostało wydane),
• umowa przedwstępna sprzedaży,
• jeśli z miejscem postojowym, to zaświadczenie o samodzielności lokalu garażowego (jeśli jest wydane) i jego rzut.

---

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO
Dokumenty potrzebne rzeczoznawcy majątkowemu do wykonania wyceny:

• odpis z księgi wieczystej lub jej numer (jeśli księga jest założona),
• zaświadczenie zawierające niezbędne dane dotyczące lokalu (komu przysługuje prawo, informacja o powierzchni użytkowej) wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli nieruchomość ma zostać nabyta.

---

NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA ZABUDOWANA (DOM JEDNORODZINNY)
Dokumenty potrzebne rzeczoznawcy majątkowemu do wykonania wyceny:

• odpis z księgi wieczystej lub jej numer,
• wypis z rejestru gruntów,
• kopia mapy ewidencyjnej,
• kopia mapy sytuacyjno-wysokościowej,
• dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej (tj. wypis z rejestru gruntów dla działki będącej drogą publiczną oraz działek, przez które zapewniony jest dojazd do drogi publicznej, zaświadczenie o obsłudze komunikacyjnej nieruchomości wydane przez właściwy urząd)
• zaświadczenie urzędu gminy o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w Studium w przypadku braku planu,
• projekt budynku/inwentaryzacja budowlana lub inny dokument, na podstawie którego można ustalić powierzchnię użytkową budynku,
• wydane pozwolenia na użytkowanie lub przyjęte zgłoszenia użytkowania obiektów,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli nieruchomość ma zostać nabyta,
• akt notarialny lub inny dokument świadczący o prawie do nieruchomości.

---

NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA ZABUDOWANA (DOM JEDNORODZINNY)
Dokumenty potrzebne rzeczoznawcy majątkowemu do wykonania wyceny:

• odpis z księgi wieczystej lub jej numer,
• wypis z rejestru gruntów,
• kopia mapy ewidencyjnej,
• kopia mapy sytuacyjno-wysokościowej,
• dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej (tj. wypis z rejestru gruntów dla działki będącej drogą publiczną oraz działek, przez które zapewniony jest dojazd do drogi publicznej, zaświadczenie o obsłudze komunikacyjnej nieruchomości wydane przez właściwy urząd)
• zaświadczenie urzędu gminy o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w Studium w przypadku braku planu,
• projekt budynku/inwentaryzacja budowlana lub inny dokument, na podstawie którego można ustalić powierzchnię użytkową budynku,
• wydane pozwolenia na użytkowanie lub przyjęte zgłoszenia użytkowania obiektów,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli nieruchomość ma zostać nabyta,
• akt notarialny lub inny dokument świadczący o prawie do nieruchomości.

Dodatkowo, jeśli obiekt jest w budowie

• projekt architektoniczno – budowlany,
• projekt zagospodarowania terenu,
• decyzja WZ – jeśli została wydana,
• pozwolenie na budowę,
• kosztorys,
• dziennik budowy.

---

WYCENA NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH
Dokumenty potrzebne rzeczoznawcy majątkowemu do wykonania wyceny:

• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• akt notarialny lub inny dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
• mapa geodezyjna (ewidencyjna lub podziałowa),
• obowiązujące umowy najmu lub umowa kupna-sprzedaży,
• dokumenty techniczne lokalu, projekt budynku lub jego inwentaryzacja (charakterystyka lokalu, rzuty, powierzchnia użytkowa budynku),
• zgłoszenie budynku do użytkowania lub pozwolenie na użytkowanie,
• pozwolenie na budowę (w przypadku budynku w trakcie budowy, remontu lub rozbudowy),
• informacja na temat wydatków operacyjnych: podatki, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, wykaz rocznych kosztów utrzymania nieruchomości i inne dokumenty finansowe.

---

Gdzie uzyskać dokumenty:

• Odpisy z ksiąg wieczystych: Właściwy Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego,
• Wypisy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy: Właściwy Urząd Miasta lub Urząd Gminy (Wydział/Referat Planowania Przestrzennego)
• Wypisy i wyrysy z rejestru gruntów i budynków: Właściwy Urząd Miasta (Wydział/Referat Geodezji) lub Starostwo Powiatowe
• Mapy ewidencyjne lub zasadnicze: Właściwy Urząd Miasta lub Starostwo Powiatowe
• Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej: Właściwy Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej

Akty notarialne, decyzje administracyjne, pozwolenia na budowę lub użytkowanie, projekty techniczne itp., przeważnie są w posiadaniu właściciela lub inwestora.

Wynagrodzenie Rzeczoznawcy Majątkowego określa umowa z zamawiającym i zależy od wielu czynników, a w szczególności od:

• charakteru, wielkości i rodzaju nieruchomości (np. lokal mieszkalny, działka zabudowana, lokal użytkowy),
• celu i zakresu wyceny,
• skomplikowania sytuacji prawnej nieruchomości,
• lokalizacji nieruchomości,
• kompletności dokumentacji,
• dostępności danych rynkowych,
• stopnia skomplikowania wyceny, złożoności i czasochłonności zlecenia,
• terminu realizacji operatu.

---

Na cenę wpływa wyszukanie i przygotowanie dokumentów źródłowych, dojazd na oględziny, konieczność wykonania pomiarów i inwentaryzacji.

Podane ceny są cenami netto. Należy do nich doliczyć 23% VAT

Istnieje możliwość negocjacji ceny za usługę w przypadku wyceny kilku nieruchomości lub nieruchomości podobnych (np. wycena kilku lokali w tym samym budynku, w bloku jednorodzinnym, czy też kilku sąsiadujących działek).

• ustalenie ceny kupna lub sprzedaży;
• negocjacja ceny;
• zamiana nieruchomości;
• rozliczenia majątkowe (podział majątku, zniesienie współwłasności);
• ustalenie wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego/zdolność kredytowa wnioskodawcy;
• ustalenie amortyzacji środków trwałych;
• wnoszenie wkładów niepieniężnych (aportu) do spółek;
• postępowanie sądowe, komornicze (egzekucja komornicza, spis inwentarza);
• postępowanie spadkowe/darowizna;
• postępowanie administracyjne przed organami samorządu terytorialnego;
• ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości lub jej części;
• ustalenie wysokości ubezpieczenia;
• ustalenie wysokości opłat adiacenckich w związku z podziałem nieruchomości, scaleniem i podziałem lub budową urządzeń infrastruktury technicznej;
• ustalenie wysokości renty planistycznej lub odszkodowania w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego;
• aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego;
• ustalenie opłat od czynności cywilnoprawnych (PCC);
• ustalenie wysokości podatku od wartości nieruchomości;
• ustalenie wysokości opłaty skarbowej (podatek od spadków i darowizn);
• ustalenie wartości poniesionych nakładów;
• ustalenie wysokości odszkodowania za szkody;
• wycena wartości służebności gruntowej tj. przejazdu i przechodu, drogi koniecznej;
• ustalenie wartości służebności przesyłu mediów;
• ustalenie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji sieci energetycznej, gazowej, wodnej;
• określenie wysokości czynszu za wynajem lub dzierżawę;
• sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym, egzekucja z nieruchomości;
• doradztwo inwestycyjne, ustalenie opłacalności inwestowania w nieruchomość;
• inne indywidualne potrzeby zamawiającego.